Berichten

Rendement op Nederlands vastgoed negatief in Q1

Voor het eerst sinds 2013 was het rendement op Nederlands vastgoed op kwartaalbasis negatief. Dat blijkt uit de MSCI Netherlands Quarterly Property Index die vorige week is gepubliceerd.

 

Deze index is gebaseerd op gegevens ruim 2.700 Nederlandse vastgoedobjecten, met een totale waarde van 44 miljard euro, zoals verzameld door MSCI. Het rendement op de standing investments, dat is exclusief aankoop-, verkoop- en ontwikkelobjecten, bedroeg -0,5 procent voor Q1 2021. Dit heeft alles te maken met de aanpassing in de overdrachtsbelasting van 2 procent naar 8 procent voor woningbeleggingen en van 6 procent naar 8 procent in commercieel vastgoed. Omdat de index is gebaseerd op de netto waarden van de vastgoedobjecten, worden de hogere kosten voor een hypothetische koper in de taxaties in mindering gebracht op de bruto waarde van het vastgoed.

Neerwaartse cyclus

In de historie van de kwartaalindex sinds 2008 is Q1 2021 het zesde kwartaal met een negatief totaal rendement. Vooralsnog is de neerwaartse cyclus als gevolg van covid-19 echter nog steeds mild in vergelijking met de negatieve rendementen die we hebben gezien als gevolg van de kredietcrisis in 2008-2009, toen het laagst gemeten rendement op kwartaalbasis werd genoteerd (-2,5 procent).

De index bestaat voor zo’n 70 procent uit woningbeleggingen en in die sector zien we ‘slechts’ een afwaardering van 1,3 procent. Dat betekent dat een deel van de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6 procent, in de taxaties is gecompenseerd door positieve aanpassing van andere elementen binnen de taxaties, zoals de disconteringsvoeten en huurgroeiverwachtingen. Wel hebben we gezien dat er ook bij de deelnemende partijen zeer weinig transactie activiteit is geweest in Q1 2021. Daarnaast zien we dat, net als vorige kwartalen, Amsterdam wat achterblijft, met name in de stadsdelen Zuid en Centrum en in de hogere huursegmenten. Opvallend is ook dat als we over de laatste 12 maanden de volledige impact van covid-19 analyseren, Friesland, Limburg en Noord-Brabant de hoogste rendementen van de provincies laten zien.

Daling winkelsector

Binnen de winkelsector zien we een verdere daling van het rendement in Q1 2021 onder invloed van de voortdurende lockdown en de wijziging in de overdrachtsbelasting, die ook de winkelsector treft. Het verschil tussen de best en slechts presterende winkelobjecten blijft daarbij onverminderd groot. Aan de ene kant zien we positieve rendementen in het convenience segment, maar aan de andere kant hebben we in het comparison segment een afwaardering van 16 procent gezien sinds begin 2019.

Kantoren presteerden het best

Kantoren waren in Q1 2021 de best presterende sector. Met 1,3 procent totaal rendement, zien we dat de wijziging van de overdrachtsbelasting slechts een beperkte invloed heeft gehad op de die sector. Ook de direct impact van covid-19 lijkt zich tot nu toe te beperken tot een initiële correctie in Q2 2020. Dit beeld zien we ook in andere markten wereldwijd. In de waardering van beursgenoteerd vastgoed lijkt echter wel sprake te zijn van terughoudendheid als gevolg van onzekerheid over de rol van het kantoor in het ‘nieuwe werken’, blijkt uit MSCI’s onderzoek. En ook binnen het niet-beursgenoteerd vastgoed zien we dat wereldwijd de performance van kantoren in de Central Business Districts wat achterblijven en kantoren met langer lopende huurcontracten een outperformance laten zien.

 

Bron: Vastgoedmarkt.nl

/door

DWS: flinke waardedalingen kantoren en retail

Nederlands vastgoed zal het de komende vijf jaar beter doen dan andere Europese markten, ondanks flinke waardedalingen dit jaar in winkelvastgoed en kantoren. Dat verwachten de vastgoedexperts van vermogensbeheerder DWS.

In haar outlook schrijft DWS dat de coronacrisis op korte termijn zijn sporen nalaat, waarbij een aanzienlijke waardedaling wordt verwacht in de detailhandel en, in mindere mate, in de kantorensector.

Waardedaling kantoren

DWS denkt dat aan het eind van dit jaar de waarden van kantoren op toplocaties dit jaar met ongeveer 12 procent gedaald zijn. Toch valt deze daling nog in het niet vergeleken met grote winkelcentra, waar DWS uitgaat van een waardedaling van 25 procent. Daarbij tekenen de DWS-analisten wel aan dat het ‘gebrek aan transacties nauwkeurige waarderingen moeilijker maakt’.

DWS verwacht dat de Nederlandse kantorenmarkt volgend jaar enigszins opkrabbelt waardoor er weer sprake zal zijn van huurgroei. Maar dat geldt niet voor de winkelvastgoedmarkt.

Toch blijven in het algemeen de gunstige langetermijntrends intact, met name in de Randstad. Bovendien verwacht DWS dat de rente op Nederlandse staatsobligaties laag blijft, wat de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed vergroot. Nederland is een van de interessantste markten als het gaat om last mile logistiek vastgoed en manifesteert zich als sterke kandidaat voor woningbeleggingen.

Hogere kantoorleegstand

De kantoorhuren en opbrengsten bleven tot het einde van het tweede kwartaal redelijk stabiel, voor de rest van het jaar geldt een ander verhaal. De leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt is bijna twintig jaar niet zo laag is geweest. De sterke ontwikkelingspijplijn, evenals het feit dat Nederlandse bedrijven steeds meer bewegen richting flexkantoren met kortere huurtermijnen, heeft de kans op substantiële leegstand verder vergroot. De Rotterdamse kantorenmarkt is altijd zwakker geweest dan die van Amsterdam. Het feit dat Rotterdam als havenstad last heeft van afnemende handels- en vrachtvolumes zal zijn sporen nalaten op de kantorenmarkt.

Thuiswerken heeft in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland niet zo veel invloed op de eindgebruikersmarkt, meent DWS. Voor de crisis werkte 37 procent van de Nederlanders wel eens of geregeld thuis, in Duitsland was dat slechts 13 procent.

Voorkeur Nederlands logistiek vastgoed

Nederland is zelfs een van de favoriete landen van DWS als het gaat om logistiek vastgoed, vooral de zogenoemde ‘last mile’ distributiecentra hebben hun voorkeur. De verschuiving naar nog meer online aankopen geeft deze vorm van distributie een duw in de rug. Daardoor zal er een kloof ontstaan tussen (rand)stedelijke logistieke centra en logistiek vastgoed dat meer industrieel van aard is.

Gunstige vooruitzichten huurwoningen

DWS handhaaft de gunstige vooruitzichten voor Nederlandse vrije sector huurwoningen. Deze sector wordt nog steeds gestut door de combinatie van een sterke bevolkingsgroei in de Randstad, de aanhoudende mismatch tussen vraag en aanbod en de voortdurende liberalisering van de markt. DWS neigt in haar strategie om te beleggen in de iets betaalbaardere woningen, aangezien deze een betere yieldpremie hebben, een stabielere opbrengst genereren gedurende de cyclus en minder last hebben van veranderingen in de regelgeving. Doordat steeds meer mensen zijn gaan thuiswerken voorziet DWS ook dat er meer vraag komt naar grotere appartementen, het liefst met een balkon of  een andere buitenruimte.

Bron: Vastgoedmarkt.nl

 

/door