Nog maar een derde van de kantoren heeft het energielabel C dat straks vereist is. Dit is waarom de sector niet meer vaart zet achter de verduurzaming.

Spiegeltje, spiegeltje aan de wand, wie is de mooiste in het land? Wie de persberichten erop naleest, kan de indruk krijgen dat er op de kantorenmarkt een schoonheidswedstrijd aan de gang is. Iedereen werkt duurzaam. Ontwikkelaars halen hoge Breeam-beoordelingen voor nieuwe kantoorgebouwen. Bij de verduurzaming van bestaande kantoren gooien vooral institutionele beleggers hoge ogen.

Alleen: wat zegt dat over de verduurzaming van de totale kantorenvoorraad? Die voorraad is veel groter dan de nieuwbouw die de afgelopen jaren is opgeleverd. Op de kantoorbeleggingsmarkt zijn bovendien meer partijen actief dan de grote pensioenfondsen en vastgoedvermogensbeheerders die zich zo sterk aan duurzaamheid hebben gecommitteerd.

Niet veel aandacht voor verduurzaming

Eerst de cijfers. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) houdt periodiek bij hoeveel kantoren al voldoen aan die eis van minimaal energielabel C. Die eis wordt 1 januari 2023 van kracht. Volgens een schatting van de overheidsdienst zijn er in Nederland 97.000 kantoren, waarvan er ongeveer 62.000 moeten voldoen aan die C-verplichting. De rest bevindt zich in gebouwen met andere functies. Of de RVO heeft er te weinig informatie over om te bepalen of de labelplicht van kracht is.

Volgens de laatste gegevens van de RVO heeft de vastgoedsector in de eerste helft van 2020 niet zoveel aandacht besteed aan de verduurzaming van de kantorenvoorraad. Per 1 juli 2020 hing er een label met C of beter aan 21.000 kantoren waarvoor die plicht straks geldt. Dat was 34 procent van de labelplichtige gebouwen, tegen 32 procent een half jaar eerder. Twee procentpunt erbij in een half jaar. Als dat tempo niet omhoog gaat, mag het grootste deel van de Nederlandse kantorenvoorraad vanaf 1 januari 2023 volgens de overheid niet meer gebruikt worden.

Nog laten voor wat het is

Een rekenvoorbeeld illustreert dat. Per 1 juli 2020 was er nog tweeëneenhalf jaar tijd om aan de labelplicht te voldoen. In een half jaar stijgt het aandeel met minimaal een C-label met 2 procent. Dat betekent dat het aandeel kantoorgebouwen met minimaal label C nog met 10 procent zou stijgen. Per 1 januari 2023 zou de teller op 44 procent komen. Nog niet de helft van de voorraad.

Nu zijn vastgoedprofessionals rationeel denkende mensen. Aangenomen mag worden dat ze niet blind op een grote ijsberg afstevenen. Een nadere blik op de cijfers van de RVO leert dat 54 procent van de kantoren helemaal geen energielabel heeft en 12 procent een label slechter dan C. Onder de eigenaren van kantoorgebouwen zijn er dus veel die de aankomende verplichting nog even hebben gelaten voor wat die is.

Ledlampen en veegpulsschakeling

Wanneer de deadline eenmaal in zicht komt, hoe ingewikkeld is het dan om alsnog dat vereiste label te halen? Een rapport van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) en ECN (Energy research Centre of the Netherlands) uit 2016 suggereerde dat dit meevalt. Om kantoren met label E of F de stap te laten maken naar label C is ledverlichting nodig.

Voor de stap van F naar C is bovendien een veegpulsschakeling nodig. Die laat het licht in het hele gebouw uit gaan aan het einde van de werkdag. Gebruikers die daarna de verlichting opnieuw willen aan doen, moeten dit met de hand doen. Daardoor blijft verlichting minder vaak en minder lang onnodig branden in ruimten waar niemand aanwezig is.

Economie gierend in de remmen

Dat leek mee te vallen. Niet al te moeilijk, ook niet zo kostbaar en iets dus waar een eigenaar van een gebouw wel even mee kan wachten. Maar in de wandelgangen klonk kritiek op dat onderzoek. Het effect van de aanpassingen zou zijn overschat. Meer maatregelen zouden nodig zijn. Die kosten meer geld. En dus zou het langer duren voordat de investeringen zijn terugverdiend.

Hoge investeringen zijn niet het eerste waar een bedrijf aan denkt wanneer de economie gierend in de remmen gaat. Het RVO viel dan ook op dat de vaart er in de eerste helft van 2020 een beetje uit was bij de verduurzaming van de kantorenvoorraad. ‘De lineaire stijging in het aantal groene labels die de afgelopen jaren zichtbaar was, lijkt het laatste half jaar iets af te zwakken’, aldus de RVO op haar website.

Tempo maken

En daar klonk een ander C-woord. ‘Mogelijk is de coronacrisis van invloed geweest op het aantal labelregistraties voor kantoren. Als in 2023 alle label C-plichtige kantoren een groen label moeten hebben, blijft het in ieder geval belangrijk dat de positieve ontwikkeling zich doorzet en zelfs nog gaat versnellen’, vervolgde de RVO. Vrij vertaald: tempo maken, want die deadline is er niet voor niets.

Een deel van de vastgoedsector dacht daar nog niet zo lang geleden anders over. Sommige private-equitypartijen overwegen de verplichting van label C te negeren, zo meldde vastgoedadviseur Colliers International in oktober 2019. Want die partijen denken dat de overheid de regel niet gaat handhaven.

Gaat de overheid wel handhaven?

‘Terwijl institutionele beleggers zich focussen op het optimaliseren van hun portefeuille, overwegen sommige private-equitybeleggers zelfs om de energielabel C-eis te negeren. Zij sorteren voor op het niet-handhaven door de overheid. Daarnaast verwachten zij voldoende vraag vanuit het midden- en kleinbedrijf naar kantoorruimte met een slechter label. Zij ervaren dat deze huurders liever goedkoop zitten dan duurzaam’, aldus Colliers.

Nu de coronacrisis economische onzekerheid heeft gebracht, wint die vraag over de handhaving op de labelplicht voor kantoren aan actualiteit. Hoe hard gaat de overheid het spelen, wanneer op 1 januari 2023 nog steeds een groot deel van de voorraad niet aan de eis voldoet?

Het kan een dilemma worden. Niet handhaven zal ten koste gaan van de geloofwaardigheid. Wel handhaven betekent sluiting van kantoren en dus geen huurinkomsten voor beleggers. Het daaropvolgende waardeverlies zal een negatief effect hebben op de financiële stabiliteit. Zo ver is het lang nog niet. Maar een belegger die op safe speelt, investeert ondanks de onzekerheid over de effecten van het thuiswerken in de verduurzaming van zijn kantoor.

Bron: Vastgoedmarkt