Berichten

Waarom verduurzaming kantoren bijna stilvalt

Nog maar een derde van de kantoren heeft het energielabel C dat straks vereist is. Dit is waarom de sector niet meer vaart zet achter de verduurzaming.

Spiegeltje, spiegeltje aan de wand, wie is de mooiste in het land? Wie de persberichten erop naleest, kan de indruk krijgen dat er op de kantorenmarkt een schoonheidswedstrijd aan de gang is. Iedereen werkt duurzaam. Ontwikkelaars halen hoge Breeam-beoordelingen voor nieuwe kantoorgebouwen. Bij de verduurzaming van bestaande kantoren gooien vooral institutionele beleggers hoge ogen.

Alleen: wat zegt dat over de verduurzaming van de totale kantorenvoorraad? Die voorraad is veel groter dan de nieuwbouw die de afgelopen jaren is opgeleverd. Op de kantoorbeleggingsmarkt zijn bovendien meer partijen actief dan de grote pensioenfondsen en vastgoedvermogensbeheerders die zich zo sterk aan duurzaamheid hebben gecommitteerd.

Niet veel aandacht voor verduurzaming

Eerst de cijfers. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) houdt periodiek bij hoeveel kantoren al voldoen aan die eis van minimaal energielabel C. Die eis wordt 1 januari 2023 van kracht. Volgens een schatting van de overheidsdienst zijn er in Nederland 97.000 kantoren, waarvan er ongeveer 62.000 moeten voldoen aan die C-verplichting. De rest bevindt zich in gebouwen met andere functies. Of de RVO heeft er te weinig informatie over om te bepalen of de labelplicht van kracht is.

Volgens de laatste gegevens van de RVO heeft de vastgoedsector in de eerste helft van 2020 niet zoveel aandacht besteed aan de verduurzaming van de kantorenvoorraad. Per 1 juli 2020 hing er een label met C of beter aan 21.000 kantoren waarvoor die plicht straks geldt. Dat was 34 procent van de labelplichtige gebouwen, tegen 32 procent een half jaar eerder. Twee procentpunt erbij in een half jaar. Als dat tempo niet omhoog gaat, mag het grootste deel van de Nederlandse kantorenvoorraad vanaf 1 januari 2023 volgens de overheid niet meer gebruikt worden.

Nog laten voor wat het is

Een rekenvoorbeeld illustreert dat. Per 1 juli 2020 was er nog tweeëneenhalf jaar tijd om aan de labelplicht te voldoen. In een half jaar stijgt het aandeel met minimaal een C-label met 2 procent. Dat betekent dat het aandeel kantoorgebouwen met minimaal label C nog met 10 procent zou stijgen. Per 1 januari 2023 zou de teller op 44 procent komen. Nog niet de helft van de voorraad.

Nu zijn vastgoedprofessionals rationeel denkende mensen. Aangenomen mag worden dat ze niet blind op een grote ijsberg afstevenen. Een nadere blik op de cijfers van de RVO leert dat 54 procent van de kantoren helemaal geen energielabel heeft en 12 procent een label slechter dan C. Onder de eigenaren van kantoorgebouwen zijn er dus veel die de aankomende verplichting nog even hebben gelaten voor wat die is.

Ledlampen en veegpulsschakeling

Wanneer de deadline eenmaal in zicht komt, hoe ingewikkeld is het dan om alsnog dat vereiste label te halen? Een rapport van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) en ECN (Energy research Centre of the Netherlands) uit 2016 suggereerde dat dit meevalt. Om kantoren met label E of F de stap te laten maken naar label C is ledverlichting nodig.

Voor de stap van F naar C is bovendien een veegpulsschakeling nodig. Die laat het licht in het hele gebouw uit gaan aan het einde van de werkdag. Gebruikers die daarna de verlichting opnieuw willen aan doen, moeten dit met de hand doen. Daardoor blijft verlichting minder vaak en minder lang onnodig branden in ruimten waar niemand aanwezig is.

Economie gierend in de remmen

Dat leek mee te vallen. Niet al te moeilijk, ook niet zo kostbaar en iets dus waar een eigenaar van een gebouw wel even mee kan wachten. Maar in de wandelgangen klonk kritiek op dat onderzoek. Het effect van de aanpassingen zou zijn overschat. Meer maatregelen zouden nodig zijn. Die kosten meer geld. En dus zou het langer duren voordat de investeringen zijn terugverdiend.

Hoge investeringen zijn niet het eerste waar een bedrijf aan denkt wanneer de economie gierend in de remmen gaat. Het RVO viel dan ook op dat de vaart er in de eerste helft van 2020 een beetje uit was bij de verduurzaming van de kantorenvoorraad. ‘De lineaire stijging in het aantal groene labels die de afgelopen jaren zichtbaar was, lijkt het laatste half jaar iets af te zwakken’, aldus de RVO op haar website.

Tempo maken

En daar klonk een ander C-woord. ‘Mogelijk is de coronacrisis van invloed geweest op het aantal labelregistraties voor kantoren. Als in 2023 alle label C-plichtige kantoren een groen label moeten hebben, blijft het in ieder geval belangrijk dat de positieve ontwikkeling zich doorzet en zelfs nog gaat versnellen’, vervolgde de RVO. Vrij vertaald: tempo maken, want die deadline is er niet voor niets.

Een deel van de vastgoedsector dacht daar nog niet zo lang geleden anders over. Sommige private-equitypartijen overwegen de verplichting van label C te negeren, zo meldde vastgoedadviseur Colliers International in oktober 2019. Want die partijen denken dat de overheid de regel niet gaat handhaven.

Gaat de overheid wel handhaven?

‘Terwijl institutionele beleggers zich focussen op het optimaliseren van hun portefeuille, overwegen sommige private-equitybeleggers zelfs om de energielabel C-eis te negeren. Zij sorteren voor op het niet-handhaven door de overheid. Daarnaast verwachten zij voldoende vraag vanuit het midden- en kleinbedrijf naar kantoorruimte met een slechter label. Zij ervaren dat deze huurders liever goedkoop zitten dan duurzaam’, aldus Colliers.

Nu de coronacrisis economische onzekerheid heeft gebracht, wint die vraag over de handhaving op de labelplicht voor kantoren aan actualiteit. Hoe hard gaat de overheid het spelen, wanneer op 1 januari 2023 nog steeds een groot deel van de voorraad niet aan de eis voldoet?

Het kan een dilemma worden. Niet handhaven zal ten koste gaan van de geloofwaardigheid. Wel handhaven betekent sluiting van kantoren en dus geen huurinkomsten voor beleggers. Het daaropvolgende waardeverlies zal een negatief effect hebben op de financiële stabiliteit. Zo ver is het lang nog niet. Maar een belegger die op safe speelt, investeert ondanks de onzekerheid over de effecten van het thuiswerken in de verduurzaming van zijn kantoor.

Bron: Vastgoedmarkt

/0 Reacties/door
,

Overheidssteun zorgt alsnog voor tsunami van faillissementen

Door de overheidssteun wegens de coronacrisis zijn 3800 bedrijven overeind gehouden, die in normale omstandigheden failliet zouden gaan.

Dat berekende onderzoeksbureau Altares Dun & Bradstreet. De onderzoekers verwachten dat de bedrijven uiteindelijke alsnog zullen omvallen, wat leidt tot een ‘tsunami’ van bankroeten.

Altares Dun & Bradstreet verwacht een ‘stilte voor de storm’ en denkt dat de bijna vierduizend zogenoemde zombiebedrijven alsnog failliet gaan, alleen op een later moment. Wanneer dat zal zijn is volgens het bureau lastig te voorspellen.

Behalve de faillissementen waarschuwt het onderzoeksbureau ook voor een zogeheten double dip, een tweede klap voor de economie als er een eventuele tweede lockdown komt. Transport, industrie, bouw en groothandel zijn volgens het onderzoek de meest risicovolle sectoren. In het geval van een hernieuwde lockdown met economische consequenties volgen nog eens 3300 extra faillissementen.

Analyse

Het onderzoeksbureau analyseerde ruim drie miljoen bedrijven en baseert zich op het meest recente economische scenario van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) uit juni en de ontwikkeling van het bruto binnenlands product van Nederland.

Het OESO-scenario voorspelde volgens het onderzoeksbureau in de 12 maanden na de start van het vierde kwartaal van 2020 14.789 faillissementen, ruim 3300 faillissementen meer dan bij een eerste economische dip. De faillissementen zullen ook sneller toenemen door de matige groei van de economie volgend jaar die bij een tweede dip voorspeld wordt.

‘Een dip in Nederland kan erger zijn dan in de rest van de wereld, omdat wij afhankelijk zijn van de landen om ons heen’, legt Altares-onderzoeker Barry de Goeij uit. ‘Als het daar slecht gaat, dan gaat het bij ons ook slecht.’

CBS-cijfers

In 2019 gingen er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in totaal ruim 3200 bedrijven failliet, 2 procent meer dan in 2018.

Bron: Vastgoedmarkt

 

/door

‘Logistiek vastgoed is de grote winnaar van deze crisis’

Hoewel het door corona ‘geen mooi jaar’ wordt voor de niet-genoteerde vastgoedportefeuille van pensioenbelegger PGGM blijft de schade redelijk binnen de perken. Mede dankzij de omvangrijke beleggingen in logistieke centra.

Zeven jaar geleden onderkende PGGM al het grote belang van de opkomst van e-commerce voor de vastgoedbeleggingsmarkten. Besloten werd om veel meer te gaan investeren in logistieke hallen en minder in winkels. Intussen bestaat 30 procent van de 15 miljard euro omvattende niet-beursgenoteerde vastgoedportefeuille uit logistiek vastgoed. Terwijl winkels nog maar goed zijn voor 22 procent. Ooit lag het aandeel retail zelfs ruim boven de 30 procent.

Winnaar coronacrisis

Die zorgvuldige, stap voor stap uitgevoerde exercitie in de afgelopen jaren is de voornaamste reden waarom Guido Verhoef, head of Private Real Estate bij PGGM, ‘redelijk rustig’ op zijn stoel zit, als hij een tussenbalans opmaakt van de impact van het coronavirus op het rendement van zijn portefeuille. ‘Hoewel er natuurlijk ook delen van de logistieke vastgoedmarkt wel zijn geraakt door het virus, durf ik te stellen dat logistiek in z’n totaliteit de winnaar is van de coronacrisis’, spreekt Verhoef met volle overtuiging.

Hij is sinds 2008 verantwoordelijk voor de private vastgoedbeleggingen bij PGGM in Zeist en geeft leiding aan een team van achttien mensen, dat wereldwijd belegt. Met een totaal beheerd vermogen van een kleine 250 miljard euro is PGGM na APG de grootste pensioenbelegger van het land.

Afboekingen

Naar verwachting zal er dit jaar totaal zo’n 10 tot 20 procent op de niet-genoteerde winkelportefeuille van PGGM moeten worden afgeboekt. Dit door de impact van het virus en de enorme vlucht die het webwinkelen heeft genomen. Tegelijkertijd stuwt de pandemie de vraag naar logistieke ruimtes. Overigens niet alleen vanwege e-commerce, maar ook doordat bedrijven er achter zijn gekomen dat een al te krappe planning in hun supplychain, risico’s met zich meebrengt. PGGM verwacht dat bedrijven de komende jaren meer voorraad vlakbij hun productiefaciliteit willen opslaan. Ook daar is dus weer extra logistieke ruimte voor nodig.

Het effect van de pandemie op de waardeontwikkeling van PGGM’s niet-genoteerde kantorenportefeuille (20 procent) is nog niet helemaal uitgekristalliseerd. Dan gaat het uiteraard ook over de vraag, of en in welke mate, thuiswerken een blijvertje zal worden. Is het een trend om structureel rekening mee te houden? Cruciaal nu is vooral dat het leeuwendeel van de kantoorhuren gewoon keurig op tijd wordt betaald en de cashflow dus overeind blijft. Via onder meer het CBRE Dutch Office Fund is PGGM belegd in topkwaliteit Nederlandse kantoren, zoals het WTC Amsterdam, WTC Schiphol en het WTC Utrecht.

Niet slecht

De residentiële beleggingen (23 procent), zeker in continentaal Europa en Japan, zijn volgens Verhoef goed blijven presteren gedurende de crisis. Hoewel er in Amerika wel wat kleine afboekingen zijn geweest. ‘De contracten in Amerika zijn in het algemeen korter en de huurders zijn minder loyaal, ingegeven door het veel grotere aanbod aan concurrerende huurwoningen. Lagere huren betekent lagere waarderingen’, legt hij uit. ‘Maar het goede nieuws is dat de woningmarkt in Amerika veel sneller opveert als de economie aantrekt.’

Voor dit jaar verwacht hij dat zijn totale portefeuille uitkomt op een rendement van -5 procent. ‘Een negatief rendement is nooit mooi, en ik ben dan ook zeker niet tevreden. Ik verwacht echter gezien de kwaliteit en de samenstelling zeker een outperformance ten opzichte van de door ons gehanteerde private vastgoedbenchmark.’

De afgelopen jaren zijn we defensiever gaan beleggen, daar plukken we nu de vruchten van

Zwarte zwaan

Net als iedereen heeft hij de ‘zwarte zwaan’ van de coronacrisis niet zien aankomen. ‘Zelfs in het eerste kwartaal dachten we nog dat we dit jaar een homerun zouden maken. We waren heel optimistisch. Maar daar zijn we in het tweede en derde kwartaal helemaal van teruggekomen.’

Wel hadden ze bij PGGM al een langere tijd het idee dat er zoveel jaar na de kredietcrisis en de alsmaar stijgende vastgoedwaardes er weleens een neergang zou kunnen komen. ‘Daarom zijn we de afgelopen jaren al defensiever gaan beleggen. We hebben minder financiering toegepast en letten nog sterker op een goede risicospreiding in de portefeuille. Dat laatste is echt cruciaal. Daar plukken we nu de vruchten van.’

Geen hotels

Wat ook helpt, constateert de PGGM-manager niet ontevreden, dat we ‘ver weg zijn gebleven van hotels’. Deze sector is het hardst door de pandemie getroffen. Maar waarom eigenlijk? Voor de covid-19-uitbraak was de hotelmarkt toch een florerend segment? ‘Hotels zijn een hele operationele business’, antwoordt Verhoef. ‘In onze vastgoed exposure kijken we vooral naar waardeontwikkeling en huurinkomsten, niet of zo’n gebouw operationeel van dag tot dag goed draait. Maar er zijn een heleboel vastgoedbeleggers die dat anders zien en die worden nu helaas keihard geraakt. Hadden zij dit kunnen voorzien? Nee, natuurlijk niet!’

Visie versterkt

‘Wat wel telt, is of je een bepaalde langetermijnvisie hebt op je portefeuille, betoogt Verhoef vervolgens gedreven. ‘Is onze visie veranderd door corona? Niet echt! Onze visie is alleen maar versterkt door corona, doordat het virus ook bepaalde trends heeft versterkt die wij eerder al signaleerden, zoals e-commerce. We hebben ook een aantal jaren geleden de verstedelijking als belangrijke trend onderkend. Dat zie je heel nadrukkelijk terug in bijvoorbeeld onze Nederlandse woningbeleggingen samen met onze manager Amvest. PGGM voorziet niet dat mensen nu massaal de stad voor het platteland verruilen. Veel van onze huurders kiezen bewust voor de stad vanwege de combinatie live-work-play die je daar hebt. Op dit moment lijkt play even ver weg, maar dat zal weer veranderen. Steden blijven aantrekkelijk.’

Geografisch gezien is de private vastgoedportefeuille van 15 miljard euro evenredig verdeeld over Europa, Amerika en Azië/Pacific. Verhoef voorziet niet dat er de komende tijd in deze spreiding, veel verandering zal komen. Ook niet vanwege corona. Hij benadrukt herhaaldelijk dat diversificatie de hoeksteen vormt van het beleggingsbeleid.

Investeren in China

PGGM heeft grote belangen in de Chinese logistieke vastgoedmarkt. De pensioenbelegger trekt daar samen op met grote logistieke vastgoedpartijen, zoals het Amerikaanse Prologis. ‘We hebben zwaar op China ingezet omdat we al vroeg zagen dat er daar een hele fase in retail wordt overgeslagen. Consumenten maken voor hun aankopen veel gebruik van apps op hun mobiel. Inmiddels neemt e-commerce al 30 procent van de hele Chinese detailhandelsomzet voor zijn rekening, dat is ruim het dubbele van Nederland.’

Nauwelijks bekend in Nederland is dat PGGM in 2012 aan de wieg heeft gestaan, via een joint venture met Redwood, van wat na de fusie met e-Shang in 2016 ESR heet. Tegenwoordig is dat het grootste logistieke vastgoedplatform van Azië-Pacific met een beheerde vastgoedportefeuille van 26,5 miljard Amerikaans dollar. PGGM heeft honderden miljoenen geïnvesteerd samen met dit inmiddels beursgenoteerde vastgoedbedrijf. ‘Als zo’n bedrijf uitgroeit naar een miljardenomvang dan kunnen we ESR niet meer exclusief voor ons laten werken. Ook niet uit het oogpunt van onze risicospreiding, dan moet je het loslaten. Zo werkt de markt nu eenmaal.’

Verhoef verwacht uit oogpunt van diversificatie niet dat het aandeel van logistiek in zijn portefeuille nog veel verder zal groeien. ‘Ergens is er natuurlijk wel een grens, ook al doet zo’n segment het heel goed.’

Voorkeur voor real assets

Wel voorziet Verhoef dat de totale portefeuille die hij onder zijn hoede heeft de komende jaren nog behoorlijk kan groeien door de toenemende voorkeur bij klanten voor zogenoemde real assets. Die klanten zijn vier pensioenfondsen, waarvan megafonds Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PfZW), waaruit PGGM is ontstaan, op flinke afstand de grootste is.

Van het kolossale pensioenvermogen van bijna 250 miljard euro bestaat nu een kwart uit real assets. Volgens Verhoef is al besloten dat dit aandeel de komende jaren stapsgewijs zal groeien. ‘Welke onderdelen van real assets precies extra geld krijgen, staat nog niet vast. Dat moeten onze klanten bepalen. Maar je ziet wel dat real assets, waaronder privaat vastgoed, beter voldoen aan hun doelstellingen. Dat is een stabiele cashflow voor de lange termijn plus de bijdrage die je als een van de grootste beleggers ter wereld kunt realiseren op het gebied van impact en duurzaamheid. Het is natuurlijk geen geheim dat institutionele beleggers weinig rendement ontvangen op hun obligaties. De allocatie naar private markten zal door deze trend dus zeer waarschijnlijk verder oplopen.’

De doorbraak van e-commerce wil niet zeggen dat alle winkels plotseling vrijwel waardeloos zijn

Bijenkorf op de Dam

Bij privaat vastgoed ben je volgens Verhoef duidelijk meer in control dan bij beursgenoteerd vastgoed. Duidelijk voorbeeld van doorgeschoten beurssentiment vormt de enorme koersval van de winkelvastgoedfondsen dit jaar. Zo verloor het reusachtige Unibail-Rodamco-Westfield sinds begin dit jaar ruim 70 procent van zijn beurswaarde. ‘Een absurde afstraffing, want dat bedrijf zit in prima winkelcentra’, oordeelt Verhoef. ‘Nee, ik ben absoluut niet bang dat de omvang van de koersval zich gaat vertalen in een vergelijkbare daling van de waardes in de private markt. De doorbraak van e-commerce wil niet zeggen dat alle winkels plotseling vrijwel waardeloos zijn. Mooie winkelpanden op goede locaties, zoals bijvoorbeeld het Bijenkorfpand op de Dam in Amsterdam dat in onze portefeuille zit, zullen ondanks e-commerce altijd aantrekkelijke assets blijven.’

Voorkeur joint ventures

Een trend sinds de financiële crisis is dat grote pensioenbeleggers een sterke voorkeur hebben in de private vastgoedmarkt voor joint ventures in plaats van vastgoedfondsen. De nasleep van de financiële crisis legde namelijk pijnlijk de beperkingen in de besluitvorming met vele tientallen aandeelhouders en vaak tegengestelde belangen bloot. ‘Daarom hebben we op een gegeven moment gezegd: we zijn nu zo groot als vastgoedbelegger dat we zelf joint ventures gaan opzetten met door ons geselecteerde managers.’ Bij PGGM is dat nadrukkelijk te zien: van de tien investeringen in het afgelopen jaar vonden acht plaats via een gezamenlijke onderneming.

‘Via joint ventures of clubdeals, kun je veel beter controle houden en invloed uitoefenen op het beleggingsbeleid’, verklaart de PGGM-manager. Niet alleen als het gaat om aankoop- en verkoopbesluiten, maar ook dat rekening wordt gehouden met duurzaamheid en andere ESG-zaken waaraan wij en onze pensioenfondsklanten groot belang hechten. Als je met veertig andere aandeelhouders in zo’n fonds zit, gaat dat veel lastiger.’

Vooruitblik

Aan voorspellingen over de rendementen van 2021 en de jaren erna durft hij zich niet te wagen. Niemand weet namelijk wat de verdere impact  zal zijn van het coronavirus op de economie en de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkten, betoogt Verhoef. ‘De afgelopen jaren was het redelijk gemakkelijk te voorspellen. We hadden 4 procent direct rendement, 1 procent extra uit de verkopen en nog eens 4 procent uit de waardeontwikkeling. Ik weet nog steeds redelijk nauwkeurig wat de cashflow is, maar over de mogelijke af- of opwaarderingen kan ik op dit moment geen uitspraak doen. Ook omdat de diverse segmenten heel uiteenlopend presteren. Wat ik wel zeker weet is dat we hier beleggen voor de lange termijn en dat duurt veel langer dan dat covid-19 aanhoudt.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

/door