, ,

Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen

De Tweede Kamer heeft ingestemd met een motie van de SP om een voorstel van een planbatenheffing uit te werken. Hiermee moeten grondeigenaren belasting betalen over de meerwaarde als gevolg van een gewijzigd bestemmingsplan.

De waarde van grond wordt bepaald door de bestemming die eraan is toegekend. Landbouwgrond heeft bijvoorbeeld doorgaans een lagere waarde dan grond die bestemd is voor woningbouw. Wanneer landbouwgrond wordt omgezet naar woningbouwgrond, kan de waarde ervan flink stijgen. Momenteel gaat deze meerwaarde naar de verkopende partij, maar volgens een meerderheid van de Kamer zou een eenmalige belasting over deze meerwaarde ten gunste van de overheid moeten worden geheven.

Dit kan worden gerealiseerd door het invoeren van een planbatenheffing, zoals woonminister De Jonge heeft uiteengezet in een Kamerbrief. De opbrengsten hiervan kunnen door gemeenten worden gebruikt voor investeringen in infrastructuur en voorzieningen. Voorstanders van de planbatenheffing zijn van mening dat dit ook grondspeculatie kan tegengaan, omdat het lagere grondprijzen zou kunnen opleveren.

Hoe de planbatenheffing er precies uit zal zien, is nog niet duidelijk. Minster De Jonge heeft aangegeven dat een definitief besluit zal worden overgelaten aan een nieuw kabinet, omdat hiervoor een nieuwe wet nodig is. Om al een idee te krijgen over hoe de formerende partijen over dit voorstel denken: de PVV en NSC stemden voor deze motie, de VVD en BBB tegen.

Opmerking TZV:

Het nadelige effect van deze maatregel kan zijn dat deze maatregel mogelijk remmend zal werken op beleggers en ontwikkelaars, omdat het financiële plaatje op de uit te voeren ontwikkeling hoger komt te liggen en daardoor niet meer rendabel. Of weer een verhogend effect op de te verkopen ontwikkelingspanden.

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Rendement op Nederlands vastgoed negatief in Q1

Voor het eerst sinds 2013 was het rendement op Nederlands vastgoed op kwartaalbasis negatief. Dat blijkt uit de MSCI Netherlands Quarterly Property Index die vorige week is gepubliceerd.

 

Deze index is gebaseerd op gegevens ruim 2.700 Nederlandse vastgoedobjecten, met een totale waarde van 44 miljard euro, zoals verzameld door MSCI. Het rendement op de standing investments, dat is exclusief aankoop-, verkoop- en ontwikkelobjecten, bedroeg -0,5 procent voor Q1 2021. Dit heeft alles te maken met de aanpassing in de overdrachtsbelasting van 2 procent naar 8 procent voor woningbeleggingen en van 6 procent naar 8 procent in commercieel vastgoed. Omdat de index is gebaseerd op de netto waarden van de vastgoedobjecten, worden de hogere kosten voor een hypothetische koper in de taxaties in mindering gebracht op de bruto waarde van het vastgoed.

Neerwaartse cyclus

In de historie van de kwartaalindex sinds 2008 is Q1 2021 het zesde kwartaal met een negatief totaal rendement. Vooralsnog is de neerwaartse cyclus als gevolg van covid-19 echter nog steeds mild in vergelijking met de negatieve rendementen die we hebben gezien als gevolg van de kredietcrisis in 2008-2009, toen het laagst gemeten rendement op kwartaalbasis werd genoteerd (-2,5 procent).

De index bestaat voor zo’n 70 procent uit woningbeleggingen en in die sector zien we ‘slechts’ een afwaardering van 1,3 procent. Dat betekent dat een deel van de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6 procent, in de taxaties is gecompenseerd door positieve aanpassing van andere elementen binnen de taxaties, zoals de disconteringsvoeten en huurgroeiverwachtingen. Wel hebben we gezien dat er ook bij de deelnemende partijen zeer weinig transactie activiteit is geweest in Q1 2021. Daarnaast zien we dat, net als vorige kwartalen, Amsterdam wat achterblijft, met name in de stadsdelen Zuid en Centrum en in de hogere huursegmenten. Opvallend is ook dat als we over de laatste 12 maanden de volledige impact van covid-19 analyseren, Friesland, Limburg en Noord-Brabant de hoogste rendementen van de provincies laten zien.

Daling winkelsector

Binnen de winkelsector zien we een verdere daling van het rendement in Q1 2021 onder invloed van de voortdurende lockdown en de wijziging in de overdrachtsbelasting, die ook de winkelsector treft. Het verschil tussen de best en slechts presterende winkelobjecten blijft daarbij onverminderd groot. Aan de ene kant zien we positieve rendementen in het convenience segment, maar aan de andere kant hebben we in het comparison segment een afwaardering van 16 procent gezien sinds begin 2019.

Kantoren presteerden het best

Kantoren waren in Q1 2021 de best presterende sector. Met 1,3 procent totaal rendement, zien we dat de wijziging van de overdrachtsbelasting slechts een beperkte invloed heeft gehad op de die sector. Ook de direct impact van covid-19 lijkt zich tot nu toe te beperken tot een initiële correctie in Q2 2020. Dit beeld zien we ook in andere markten wereldwijd. In de waardering van beursgenoteerd vastgoed lijkt echter wel sprake te zijn van terughoudendheid als gevolg van onzekerheid over de rol van het kantoor in het ‘nieuwe werken’, blijkt uit MSCI’s onderzoek. En ook binnen het niet-beursgenoteerd vastgoed zien we dat wereldwijd de performance van kantoren in de Central Business Districts wat achterblijven en kantoren met langer lopende huurcontracten een outperformance laten zien.

 

Bron: Vastgoedmarkt.nl

/door

Er is sprake van een aantoonbare yield shift op de retailbeleggingsmarkt’

Vastgoedjournaal sprak met Klaas Boekschoten, partner Capital Markets bij KroesePaternotte, over de huidige trends en ontwikkelingen in de retailbeleggingsmarkt. KroesePaternotte is al meer dan 35 jaar een begrip als het gaat om aan- en verhuur en beleggingstransacties in retail.

Klaas Boekschoten is binnen KroesePaternotte actief binnen de Capital Markets afdelingen en richt zich met dit team naast high street ook op convenience beleggingen. Onder hun netwerk vallen klanten als institutionele en particuliere beleggers, maar ook vastgoed-cv’s, private equity partijen en buitenlandse investeerders.

De uitgelezen persoon dus om Vastgoedjournaal bij te praten over de huidige stand van zaken op de retailbeleggingsmarkt. Want zijn supermarkten nog steeds de beste belegging op dit moment of is een high street asset nog altijd waardevaster?

Eindsprint
Eerst blikt Boekschoten terug op afgelopen jaar: “Het vierde kwartaal van elk jaar is altijd een belangrijk kwartaal, zeker afgelopen jaar in verband met de aanpassingen rondom de overdrachtsbelasting. Het effect daarvan op de retail is beperkt gebleven, maar vooral voor woningen was dit uiteraard een doorslaggevende factor om een deal te doen. Toch is er in dat kwartaal een aanzienlijke hoeveelheid retail verkocht, dit was ondanks de Covid-19 situatie een positief signaal voor de markt en een goed vooruitzicht voor 2021.”

Actieve beleggers anno 2021
Boekschoten gaat verder in op de partijen die op dit moment actief zijn op de markt. “Veel institutionele partijen hebben de afgelopen 3-4 jaar afscheid genomen van assets die herontwikkeld moeten worden, evenals winkels op plaatsen buiten de G15. Zij richten zich vooral op core producten. De focus vanuit deze partijen zal vooral blijven liggen op solitaire supermarkten, compacte wijkwinkelcentra en mogelijk buurpanden van bestaand bezit.”

“Naast de institutionele partijen is er een actieve groep beleggers dat zich richt op value-add. Vaak zijn dit assets die afkomstig zijn van institutionele partijen en waar de verhouding rendement/risico niet meer in lijn is met de businessplannen van deze fondsen, deze assets lenen zich vaak voor het toevoegen van woningen en/of toevoegen van supermarkten en het compacter maken van de asset.”

“De vastgoed-cv’s zijn van oudsher al een begrip in de convenience markt, echter zien wij hier wel een aantal nieuwkomers. Zij mogen als cv niet zelf ontwikkelen en dus richten zij zich ook op de core-producten en de wijkwinkelcentra,” aldus Boekschoten.

€1 miljard hangt boven de markt
Een van de struikelblokken binnen de convenience retailbeleggingsmarkt is niet het veelvuldige beschikbare vermogen of de lage rentestand maar het tekort aan product. “Er is afgelopen 2-3 jaar veel convenience verkocht en daarbij schatten wij in dat er anno 2021-2022 voor zo’n €1 miljard aan vermogen beschikbaar is voor convencience en solitaire supermarkten vanuit de diverse beleggersgroepen. Maar helaas staat daar niet €1 miljard aan aanbod tegenover,” merkt Boekschoten op.

Portefeuillepremies
Het tekort aan product en het grote beschikbare kapitaal leidt volgens Boekschoten dan ook tot het fenomeen ‘portefeuillepremies’; het betalen van een hogere prijs voor retailportefeuilles die, als je het feitelijk per asset taxeert niet op dezelfde waarde komt als wanneer het als portefeuille wordt verkocht. “Vastgoedbeleggingen worden zo nog meer een financieel product en het is vechten om een goede belegging. Dus nemen partijen genoegen met lagere aanvangsrendementen.”

Prijsopdrijvend effect
“Convenience was al langere tijd bekend als een asset met een stabiele cashflow en weinig risico. Mede door Covid-19 is de stabiele cashflow, en dus het beperkte risico, nog meer onderstreept. Beleggers in deze asset class willen vooraan staan en liever meer dan hun concurrentie betalen, dan een deal mislopen.” Boekschoten ziet dat er bij een gemiddelde convenience verkoop wel circa 10-15 concreet geïnteresseerden zijn die bieden. “Deze partijen zoeken allemaal rendement, hierdoor ontstaat een prijsopdrijvend effect op convenience. Op dit moment merk je wel al bij beleggers dat de concurrentie druk dermate hoog is dat de overige biedingsvoorwaarden naast de prijs zeker ook mee tellen om de dealzekerheid voor een verkoper te garanderen.”

Kansen voor high street
Gezien er op dit moment veel beleggers misgrijpen op het gebied van convenience, ziet Boekschoten voorzichtig aan sommige van deze partijen zoeken naar een alternatieve vastgoedbelegging. “Wij zien (nieuwe) particuliere beleggers en (startende) winkelfondsen ontstaan die de high street markt als een uitgelezen kans zien om opportunistisch te kopen. Je moet dan niet alleen denken aan de hoofdwinkelstraten in de grote steden maar juist ook leuke opkomende winkelstraten met een historische karakter, vaak met bovenwoningen of leegstand om daar woningen van te maken. Wij merken op dit moment al een grote toename in transacties op de betere winkelstraten met goedlopende huurders zoals Etos of een Kruidvat.”

Alternatieve aanwendbaarheid
Mede gezien de financieringsmarkt buiten convenience erg lastig is, ziet Boekschoten dat vooral de particuliere en private equity partijen alles bekijken vanuit de alternatieve aanwendbaarheid. “Vroeger was dit vele malen lastiger, gemeenten zijn op dit moment juist welwillender om deze alternatieve aanwendbaarheid te vergunnen.  Daarbij zijn banken op dit moment nog steeds meer geïnteresseerd in het financieren van een transformatie dan alleen sec een winkel.”

Ook al wordt er door Covid-19 minder fysiek gewinkeld en is er meer leegstand ontstaan, retail heeft nog steeds de toekomst vindt Boekschoten. “Het draait uiteraard om omnichannel maar Covid-19 heeft laten zien dat een retailer met alleen een internetpagina het niet gaat redden. Je hebt nog steeds een fysieke winkel nodig. Vooral de plaatselijke slager, bakker en kaasboer hadden al de strijd gewonnen van het internet maar door de Covid-19 situatie zien wij dat de huurmarkt een versnelde transitie heeft gemaakt wat zal resulteren in een aantrekkelijke markt voor retailers in de winkelstraten.”

Yield shift
Volgens Boekschoten is binnen de retailmarkt een yield shift gaande tussen high street- en convenience assets. Vooral de institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, hebben van oudsher een asset balans mix in hun beleggingsportefeuille. “Was het een paar jaar geleden gebruikelijk om ca. 14x de huur te betalen voor een supermarkt en 22x de huur voor een object in de high street, zijn deze cijfers nu omgekeerd. Het gebeurd nu dat er 22x de huur wordt betaald  voor een supermarkt, terwijl je voor het high street object slechts 17x betaalt.”

Boekschoten merkt op dat deze yield shift vooral heeft plaatsgevonden de afgelopen 3-4 jaar. “Hoe de markt uiteindelijk zal reageren op deze yield shift tussen high street winkels en convenience vind ik erg interessant. Deze yield shift is vooral ontstaan door het geringe risico wat pensioenfondsen willen lopen met vastgoed, hierdoor is convenience de afgelopen jaren in waarde gestegen.”

“Omdat in het verleden bij high street vrijwel altijd een verhoging van de huur kon plaats vinden bij het leegkomen van een winkel en de footfall van de hoofdwinkelstraten hetzelfde of stijgend was, was high street altijd een stabiele belegging. Ondanks dat retail op dit moment onder druk staat van internet en Covid-19 zien wij voorzichtig aan al dat retailers hun kansen pakken om goede winkels aan te huren op high street locaties, het zal dan ook niet lang meer duren voordat de beleggers weer in deze beleggingscategorie gaan investeren.”

Juiste koper bij het juiste product
Kortom, blijft retail een goede investering? Boekschoten tot slot: “Retail is een breed begrip, van high street panden in de grote steden, supermarkten, value add wijkcentra tot single assets met woningtransformatie erboven. Al met al, allemaal interessante categorieën. Als makelaarskantoor is het key om de juiste koper bij het juiste product te brengen. Dat is wat de markt zo uitdagend maakt. Dus ja, retail blijft zeker een goede investering.”

Bron: Vastgoedjournaal.nl

 

/door

‘Marktverstorende aspecten in taxatiewereld moeten aangepakt worden’

Een taxatieopdracht mislopen omdat je niet op het lijstje van de bank staat. Onwenselijk, maar helaas nog altijd de werkelijkheid. VJ sprak hierover met makelaar/taxateur Peter de Gier en Dingena Tromp die deze kwestie en andere marktverstorende aspecten opnieuw aan de kaak willen stellen.

Lees ook de colum van Hans van der Ploeg, directeur bij VBO, die ingaat op de vraag: ‘Taxateur op shortlist van bank, kan die wel onafhankelijk taxeren?’ of lees onze eerdere verhalen over dit onderwerp in ons VJ Dossier over taxatie.

Het bankenlijstje, oftewel een shortlist van banken waar taxateurs op staan die wel of niet mogen taxeren. Volgens makelaar/taxateur Peter de Gier van O&G Bedrijfsmakelaars gaat het hier om een ‘marktverstorende prikkel’. Want waarom beslist de bank hierover? Is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt?

In de praktijk blijkt dit anders te liggen, merkt De Gier. Hij vertelt aan Vastgoedjournaal: “Iedereen keurt het af, maar het komt niet verder dan met een vuist op tafel slaan. En daarom willen wij dit opnieuw hoger op de agenda zetten, want er verandert helaas niets.” Samen met makelaar/taxateur Dingena Tromp van Wooncoach heeft hij een enquête opgesteld om deze manier de mening op te halen bij collega-taxateurs en het probleem verder in kaart te brengen.

Klik hier om de enquête in te vullen.

Gesloten en ondoorzichtig
“Als je niet op het bankenlijstje staat, word je gebeten door de kat en de hond. Aan de ene kant krijg je geen werk van de bank en aan de andere kant mag je opeens voor trouwe opdrachtgevers waar je voorheen wel voor mocht taxeren niet meer werken. En dat terwijl je gewoon aan alle eisen voldoet die de NRVT stelt, wiens taak het is op de beroeps- en gedragsregels te handhaven, dus waarom ben je volgens de bank niet gekwalificeerd?”

Een helder antwoord heeft De Gier hierover nooit gekregen. “Het wordt weggewuifd of je krijgt als antwoord dat banken eigen normen mogen stellen, vanwege Europese regelgeving, maar wat die normen precies zijn kom je niet achter. En dat ondermijnt de onafhankelijkheid en objectiviteit van taxaties, want je krijgt zo een heel gesloten en ondoorzichtig systeem.”

Kleinere taxateurs geraakt
Daarbij worden kleine taxateurs harder geraakt, zegt De Gier: “Ik doe veel taxaties ten behoeve van financiering, maar als ik niet de opdracht mag uitvoeren voor de bank dan vraag ik me af of ik me aan de gestelde eisen van 10 taxaties per jaar van de NRVT kan halen.” Daarbij wordt de marktwerking ondermijnt en drijft dit ook verder de prijzen op. “Uiteindelijk zijn de opdrachtgevers ook de dupe.”

NWWI
Een andere ontwikkeling die taxeren bemoeilijkt, is de werkwijze van validatie-instituut NWWI, vindt Dingena Tromp. Het Nederlands Woning Waarde Instituut, afgekort NWWI is een onafhankelijk, landelijk taxatie-instituut dat geldt als keurmerk voor taxateurs. Het is het enige instituut dat dit soort taxaties kan valideren, de overige instituten (Taxateurs Unie, TVI en iValidatie) maken sinds 2019 onderdeel uit van NWWI. “NWWI heeft op dit moment de monopolypositie en is de enige die taxatierapporten kan valideren. Je bent hier op aangewezen,” voegt Tromp toe.

Om een taxatie gevalideerd te krijgen wordt er gewerkt met een uniform, gestandaardiseerd digitaal proces. En dat terwijl lang niet alle taxaties zo standaard zijn en de ruimte om bijzonderheden of afwijkende waarden is beperkt. Tromp vertelt: “Ik merk zelf en hoor dit ook van collega-taxateurs, dat je tijdens het taxeren van woningen je focust om te zorgen dat het rapport wordt goedgekeurd door NWWI. Maar dat staat haaks op objectief taxeren, want je zou vrijelijk je rapport moeten maken in plaats proberen complexe of afwijkende taxaties in het vaste stramien van NWWI te krijgen Het NWWI gaat op deze manier op de stoel van de taxateur zitten.”

“Daarbij kan je wel een klacht indienen als je rapport is afgekeurd, maar dit heeft een vertragende werking voor je klanten. De huidige protocollen zijn niet toereikend en ook al wijkt je taxatie maar een beetje af, dit levert altijd een discussie op. Uiteindelijk kom je er wel uit met NWWI, want ze staan je goed te woord per telefoon, maar dit schiet het doel voorbij,” aldus Tromp.

Trias Politica
De Gier ziet dit ook zo met het bankenlijstje. Hij vergelijkt het met de Trias Politica, oftewel de scheiding der machten tussen de uitvoerende, wetgevende en juridische macht. “Het ideaalbeeld is een scheiding tussen de opdrachtgever, de taxateur en de ontvangende partij, de bank of een validatie instituut. Maar op verschillende niveaus wordt dit nu vertroebeld, staat het de objectiviteit in de weg en is de balans ver te zoeken.”

Haaks op de markt
Tromp voegt hier tot slot aan toe: “Na de vastgoedcrisis heeft de taxatiebranche alles op alles gezet om de kwaliteit binnen de sector te verhogen en te waarborgen. We zijn nu redelijk op stoom, maar het staat haaks op hoe de markt daarop reageert. De zelfregulering en alles wat de NRVT heeft bereikt, lijkt niet uit te maken voor de banken. Zij trekken nog altijd hun eigen plan en houden er hun eigen lijstje op na. Zij worden hier niet op gecorrigeerd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) of de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De kleinere spelers missen zo hun kans. En dat terwijl de lijst van de NRVT, die alle taxateurs registreert en controleert, leidend zou moeten zijn. En dat zijn circa 6.800 mensen, niet alleen een paar grote kantoren.”

Bron: Vastgoedjournaal

 

/door

Eén jaar corona: dit komt nog af op het winkelvastgoed

Wat zijn de belangrijkste trends voor retail en vastgoed in de rest van 2021? Vastgoedmarkt dook in de sectorprognoses van ABN Amro, ING en Cushman & Wakefield.

Zeker tot juni op de kiezen bijten

Voor retailers is er nog geen licht aan het einde van de tunnel, denkt ABN Amro. In het gunstigste scenario van de bank zullen niet-essentiële winkels tot en met mei gesloten blijven. Op dat moment zijn er volgens de bank voldoende inentingen tegen corona om het risico van het overschrijden van de ziekenhuiscapaciteit te beperken. Mochten de beperkingen in juni verdwijnen, dan zal het omzetvolume in 2021 in de retail dalen met 1,5 procent en in het vastgoed met 4 procent.

Of misschien zelfs tot augustus in lockdown

ABN Amro heeft ook een tweede, negatief scenario uitgewerkt waarin de beperkingen tot en met juli duren. Nieuwe varianten van het virus, zoals het Britse, krijgen de overhand en de maatregelen moeten langer van kracht blijven. Ook kan blijken dat inentingen niet zo effectief blijken als verwacht, of niet op tijd kunnen worden geleverd. Het verlies aan omzetvolume loopt op tot 4,5 procent in de retail en 5,5 procent in het vastgoed.

Hand op knip na heropening

Tegen de tijd dat de consument weer gewoon naar de winkel mag, hebben zich donkere wolken samengepakt. ‘De verwachting is immers dat het aantal faillissementen en de werkloosheid stijgen nadat de overheidssteun is afgebouwd. Hierdoor blijft het vertrouwen broos en zijn consumenten minder geneigd grote uitgaven te doen’, schrijft ABN Amro.

Klaar met huis verbeteren

Bouwmarkten, elektronicazaken en woonwinkels zagen aan het begin van de coronacrisis nog kans om financiële buffers op te bouwen door uitgaven van consumenten aan wooncomfort. Daar zijn volgens ABN Amro grenzen aan. ‘De vorig jaar naar voren gehaalde vraag naar bijvoorbeeld meubels is vaak maar eenmalig, net als dat kluswerk aan het eigen huis een keer stopt. De vraag is daarom of de consument in 2021 hier net zo ruimhartig geld aan blijft uitgeven.’

Stapje terug voor supermarkten

Het kon in 2020 bijna niet op voor de boodschappenwinkels door de sluiting van de horeca. De omzetgroei op jaarbasis bedroeg 7,5 procent voor supermarkten en 6 procent voor speciaalzaken. Tussen de 5 en 6 procentpunt is het gevolg van de coronamaatregelen, zo heeft ING Economische Bureau becijferd. In 2021 krimpt de omzet in foodretail licht en vloeit naar verwachting ongeveer 1 miljard euro omzet weer terug naar consumptie buitenshuis. Als die versoepeling van de maatregelen niet te lang op zich laat wachten.

Multichannelen via bestaande e-commerceplatforms

Retailers zetten meer vaart achter de overgang van een fysiek naar een online kanaal. Een goede webwinkel opzetten kost tijd. Niet iedereen vindt dat op dit moment nodig, want er zijn al platforms als Amazon en Bol.com. ‘Dit gaat ten koste van fysieke aanwezigheid in de winkelstraten, waarmee de vraag naar solitaire winkelpanden in de kernwinkelgebieden is afgenomen’, meldt Cushman & Wakefield.

Online aanbod blijft groeien als kool

Terwijl een deel van de bestaande fysieke winkels een strategie voert van ‘een beetje van mezelf, een beetje van Amazon’, waait er voor retailvastgoedbeleggers ook een gure wind uit een andere richting. Het aantal webshops is hard op weg het aantal fysieke winkels in de non-food te evenaren, meldt ING Economisch Bureau. Eén op de zes winkels verdween in de periode 2010-2020. Dat zijn er bijna 13.000 winkels minder. In dezelfde periode steeg het aantal pure webshops van 12.500 naar 50.000. De kans is volgens ING groot dat er begin 2022 evenveel webshops zijn als fysieke non-food winkels: ongeveer 60.000 van beide typen.

Shake-out in winkelstraten

Aan de faillissementscijfers is nog niet te zien dat het bloed door de winkelstraten vloeit. Over een half jaar kan dat anders zijn. ‘Het ligt in de lijn der verwachting dat het aantal faillissementen in de tweede helft van 2021 aanzienlijk zal toenemen, na stopzetten van overheidssteunmaatregelen’, aldus Cushman & Wakefield.

Saneren en verhuizen

De lang voorspelde trend naar compacte winkelgebieden is volgens Cushman & Wakefield zichtbaar in middelgrote en kleine winkelsteden. Retailers in minder drukke straten zien hun kans schoon om te verhuizen naar locaties met hoge passantenaantallen. Zo ook boodschappenwinkels als Action in Leiden, 2 Brüder in Enschede en Lidl in Amsterdam-Noord. Ook AH to go’s en Jumbo City’s worden een steeds normaler gezicht in binnensteden.

Ook beleggen in dat wat mindere wijkwinkelcentrum

Een winkelcentrum voor de dagelijkse behoeften was in 2020 een van de populairste producten op de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Begin 2021 is er nog maar moeilijk aan te komen. ‘Dit zal beleggers dwingen hun beleggingsprofiel aan te passen’, aldus Cushman & Wakefield, ‘en genoegen te nemen met voor hen suboptimale convenience centra.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

/0 Reacties/door

Horecabedrijven mogen gast om vaccinatiebewijs vragen

Restaurants, cafés en hotels mogen hun gasten om een vaccinatiebewijs vragen voor toegang tot hun bedrijven. Net als scholen, instellingen en evenementen. Dit zegt de Gezondheidsraad.

Horecabedrijven zoals restaurants, cafés en hotels hebben volgens de wet in principe de vrijheid om een vaccinatiebewijs te vragen bij de toegang tot hun voorzieningen als deze weer geopend zijn, schrijft de Gezondheidsraad in een advies aan minister Hugo de Jonge van Volksgezondheid. Datzelfde geldt voor scholen en organisatoren van evenementen. Een lichte maatregel is dit niet.

Zware maatregel – economie versus gezondheid

‘Een dergelijke maatregel vraagt altijd een afweging van belangen en mag niet leiden tot verboden uitsluiting, discriminatie of schending van privacyregels. De overheid moet erop toezien dat private partijen zich daaraan houden’, aldus het adviesorgaan.

Horecabedrijven zouden kunnen besluiten om een vaccinatiebewijs te vragen omdat ze de gezondheid van de gasten en medewerkers willen beschermen.

Belangenafweging

Volgens de Gezondheidsraad moeten private partijen (zoals horecabedrijven) altijd een belangenafweging maken. ‘Zij moeten kunnen aantonen dat het vaccinatiebewijs een gerechtvaardigd doel dient, noodzakelijk is om dat doel te bereiken, dat de voordelen opwegen tegen de nadelen en er geen minder ingrijpende manier is om het doel te bereiken’ stelt de raad.

Bij zo’n afweging kunnen economische belangen een rol spelen (iedereen toelaten) maar dus ook de wens om de gezondheid van de overige gasten en medewerkers te beschermen.

Het demissionaire kabinet is op dit moment niet van plan dwang toe te passen bij vaccinatie. De minister heeft de Gezondheidsraad om advies gevraagd over de ethische en juridische dilemma’s die rond dit onderwerp spelen.

Bron: Missethoreca

 

/0 Reacties/door

Waarom verduurzaming kantoren bijna stilvalt

Nog maar een derde van de kantoren heeft het energielabel C dat straks vereist is. Dit is waarom de sector niet meer vaart zet achter de verduurzaming.

Spiegeltje, spiegeltje aan de wand, wie is de mooiste in het land? Wie de persberichten erop naleest, kan de indruk krijgen dat er op de kantorenmarkt een schoonheidswedstrijd aan de gang is. Iedereen werkt duurzaam. Ontwikkelaars halen hoge Breeam-beoordelingen voor nieuwe kantoorgebouwen. Bij de verduurzaming van bestaande kantoren gooien vooral institutionele beleggers hoge ogen.

Alleen: wat zegt dat over de verduurzaming van de totale kantorenvoorraad? Die voorraad is veel groter dan de nieuwbouw die de afgelopen jaren is opgeleverd. Op de kantoorbeleggingsmarkt zijn bovendien meer partijen actief dan de grote pensioenfondsen en vastgoedvermogensbeheerders die zich zo sterk aan duurzaamheid hebben gecommitteerd.

Niet veel aandacht voor verduurzaming

Eerst de cijfers. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) houdt periodiek bij hoeveel kantoren al voldoen aan die eis van minimaal energielabel C. Die eis wordt 1 januari 2023 van kracht. Volgens een schatting van de overheidsdienst zijn er in Nederland 97.000 kantoren, waarvan er ongeveer 62.000 moeten voldoen aan die C-verplichting. De rest bevindt zich in gebouwen met andere functies. Of de RVO heeft er te weinig informatie over om te bepalen of de labelplicht van kracht is.

Volgens de laatste gegevens van de RVO heeft de vastgoedsector in de eerste helft van 2020 niet zoveel aandacht besteed aan de verduurzaming van de kantorenvoorraad. Per 1 juli 2020 hing er een label met C of beter aan 21.000 kantoren waarvoor die plicht straks geldt. Dat was 34 procent van de labelplichtige gebouwen, tegen 32 procent een half jaar eerder. Twee procentpunt erbij in een half jaar. Als dat tempo niet omhoog gaat, mag het grootste deel van de Nederlandse kantorenvoorraad vanaf 1 januari 2023 volgens de overheid niet meer gebruikt worden.

Nog laten voor wat het is

Een rekenvoorbeeld illustreert dat. Per 1 juli 2020 was er nog tweeëneenhalf jaar tijd om aan de labelplicht te voldoen. In een half jaar stijgt het aandeel met minimaal een C-label met 2 procent. Dat betekent dat het aandeel kantoorgebouwen met minimaal label C nog met 10 procent zou stijgen. Per 1 januari 2023 zou de teller op 44 procent komen. Nog niet de helft van de voorraad.

Nu zijn vastgoedprofessionals rationeel denkende mensen. Aangenomen mag worden dat ze niet blind op een grote ijsberg afstevenen. Een nadere blik op de cijfers van de RVO leert dat 54 procent van de kantoren helemaal geen energielabel heeft en 12 procent een label slechter dan C. Onder de eigenaren van kantoorgebouwen zijn er dus veel die de aankomende verplichting nog even hebben gelaten voor wat die is.

Ledlampen en veegpulsschakeling

Wanneer de deadline eenmaal in zicht komt, hoe ingewikkeld is het dan om alsnog dat vereiste label te halen? Een rapport van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) en ECN (Energy research Centre of the Netherlands) uit 2016 suggereerde dat dit meevalt. Om kantoren met label E of F de stap te laten maken naar label C is ledverlichting nodig.

Voor de stap van F naar C is bovendien een veegpulsschakeling nodig. Die laat het licht in het hele gebouw uit gaan aan het einde van de werkdag. Gebruikers die daarna de verlichting opnieuw willen aan doen, moeten dit met de hand doen. Daardoor blijft verlichting minder vaak en minder lang onnodig branden in ruimten waar niemand aanwezig is.

Economie gierend in de remmen

Dat leek mee te vallen. Niet al te moeilijk, ook niet zo kostbaar en iets dus waar een eigenaar van een gebouw wel even mee kan wachten. Maar in de wandelgangen klonk kritiek op dat onderzoek. Het effect van de aanpassingen zou zijn overschat. Meer maatregelen zouden nodig zijn. Die kosten meer geld. En dus zou het langer duren voordat de investeringen zijn terugverdiend.

Hoge investeringen zijn niet het eerste waar een bedrijf aan denkt wanneer de economie gierend in de remmen gaat. Het RVO viel dan ook op dat de vaart er in de eerste helft van 2020 een beetje uit was bij de verduurzaming van de kantorenvoorraad. ‘De lineaire stijging in het aantal groene labels die de afgelopen jaren zichtbaar was, lijkt het laatste half jaar iets af te zwakken’, aldus de RVO op haar website.

Tempo maken

En daar klonk een ander C-woord. ‘Mogelijk is de coronacrisis van invloed geweest op het aantal labelregistraties voor kantoren. Als in 2023 alle label C-plichtige kantoren een groen label moeten hebben, blijft het in ieder geval belangrijk dat de positieve ontwikkeling zich doorzet en zelfs nog gaat versnellen’, vervolgde de RVO. Vrij vertaald: tempo maken, want die deadline is er niet voor niets.

Een deel van de vastgoedsector dacht daar nog niet zo lang geleden anders over. Sommige private-equitypartijen overwegen de verplichting van label C te negeren, zo meldde vastgoedadviseur Colliers International in oktober 2019. Want die partijen denken dat de overheid de regel niet gaat handhaven.

Gaat de overheid wel handhaven?

‘Terwijl institutionele beleggers zich focussen op het optimaliseren van hun portefeuille, overwegen sommige private-equitybeleggers zelfs om de energielabel C-eis te negeren. Zij sorteren voor op het niet-handhaven door de overheid. Daarnaast verwachten zij voldoende vraag vanuit het midden- en kleinbedrijf naar kantoorruimte met een slechter label. Zij ervaren dat deze huurders liever goedkoop zitten dan duurzaam’, aldus Colliers.

Nu de coronacrisis economische onzekerheid heeft gebracht, wint die vraag over de handhaving op de labelplicht voor kantoren aan actualiteit. Hoe hard gaat de overheid het spelen, wanneer op 1 januari 2023 nog steeds een groot deel van de voorraad niet aan de eis voldoet?

Het kan een dilemma worden. Niet handhaven zal ten koste gaan van de geloofwaardigheid. Wel handhaven betekent sluiting van kantoren en dus geen huurinkomsten voor beleggers. Het daaropvolgende waardeverlies zal een negatief effect hebben op de financiële stabiliteit. Zo ver is het lang nog niet. Maar een belegger die op safe speelt, investeert ondanks de onzekerheid over de effecten van het thuiswerken in de verduurzaming van zijn kantoor.

Bron: Vastgoedmarkt

/0 Reacties/door
,

Verder aanscherpen coronamaatregelen voor hotels ‘hoogst symbolisch’

Het nog weer verder aanscherpen van de coronamaatregelen voor hotels zou ‘hoogst symbolisch’ zijn. Dat zei directeur Dirk Beljaarts van Koninklijke Horeca Nederland in een reactie op berichten in de media dat een strengere lockdown aanstaande is, waarbij onder meer recreatieve overnachtingen in hotels verboden zouden worden.

Er zijn bij de brancheorganisatie nog geen signalen binnengekomen dat de coronamaatregelen voor hotelovernachtingen verder worden aangescherpt. Beljaarts benadrukt dat momenteel bijna ‘niemand voor zijn plezier’ in een hotel zit. De paar duizend gasten die momenteel in hotels verblijven, zitten daar volgens de KHN-directeur vooral vanwege hun werk.

Beljaarts laat zich niet direct uit over de mogelijkheid van een langere sluiting van de horeca. Hij heeft volgende week donderdag formeel overleg in Den Haag over de coronamaatregelen voor de horeca. Een agenda van die bijeenkomst is er volgens hem nog niet.

De KHN-directeur blijft erbij dat de horeca kan bijdragen aan het voorkomen van besmettingen. ‘Uit cijfers blijkt dat de grootste besmettingsbron bij mensen thuis is’, aldus de directeur. ‘In de horeca kunnen mensen elkaar in een gecontroleerde omgeving, onder toezicht, ontmoeten. Daarmee kan de horeca onderdeel zijn van de oplossing.’

Bron: Misset Horeca

/door

Stoelendans na corona: kantoor nu deels onderverhuurd

De huur loopt gewoon door, maar werknemers zijn met geen zeven paarden weer volledig naar kantoor te lokken. Volgens zakelijk huurplatform Huurbieding.nl kiezen steeds meer kantoorhuurders er daarom voor hun ruimte (deels) onder te verhuren. 

Kees-Jan Verplanke, oprichter van Huurbieding.nl, constateert dat de vraag naar kantoren tot 500 m2 vooralsnog gelijk is gebleven tijdens de coronapandemie. Het bedrijf heeft op dit moment zo’n 600 tot 700 kantoren op haar platform bij het huuraanbod staan. ‘De kleine ondernemers, die vaak maximaal 150 tot 200 m2 nodig kantoor nodig hebben, gaan gewoon door’, stelt Verplanke.

Opslag en webshops

Hij constateert dat er ook bij de aanvragen voor het huren van bedrijfshallen van een daling geen sprake is.  Verplanke: ‘Dan heb je het over ruimte die gebruikt wordt voor opslag en webshops, maar ook voor typische ambachtsbedrijven als loodgieters en timmerbedrijven.’

Groei onderhuursituaties

De meest bijzondere trend die Verplanke constateert is de groei van het aantal onderhuursituaties. ‘Huurders zetten massaal delen van kantoorruimte te huur. Ik kan dat nog niet direct kwantificeren in vergelijking tot vorig, maar wij zien het duidelijk in de omzet’. Volgens Verplanke proberen de huurders in eerste instantie de volle mep aan huur die ze zelf moeten betalen terug te krijgen, maar mag het eventueel ook voor minder. ‘Als ze nog vijf jaar moeten huren voor 200 euro per m2, mag het soms ook voor 150 euro’

Concurrentie met eigenaar

Verplanke geeft aan dat onderhuur meestal alleen is toegestaan bij huurders die een pand volledig huren of als het (bedrijfsverzamel)pand volledig is verhuurd. ‘Zo niet, dan ben je door onder te verhuren in concurrentie met de eigenaar en mag dat juridisch niet. Wij nemen dat van gebouwen die wij al aanbieden dan ook niet aan.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

/0 Reacties/door
,

Overheidssteun zorgt alsnog voor tsunami van faillissementen

Door de overheidssteun wegens de coronacrisis zijn 3800 bedrijven overeind gehouden, die in normale omstandigheden failliet zouden gaan.

Dat berekende onderzoeksbureau Altares Dun & Bradstreet. De onderzoekers verwachten dat de bedrijven uiteindelijke alsnog zullen omvallen, wat leidt tot een ‘tsunami’ van bankroeten.

Altares Dun & Bradstreet verwacht een ‘stilte voor de storm’ en denkt dat de bijna vierduizend zogenoemde zombiebedrijven alsnog failliet gaan, alleen op een later moment. Wanneer dat zal zijn is volgens het bureau lastig te voorspellen.

Behalve de faillissementen waarschuwt het onderzoeksbureau ook voor een zogeheten double dip, een tweede klap voor de economie als er een eventuele tweede lockdown komt. Transport, industrie, bouw en groothandel zijn volgens het onderzoek de meest risicovolle sectoren. In het geval van een hernieuwde lockdown met economische consequenties volgen nog eens 3300 extra faillissementen.

Analyse

Het onderzoeksbureau analyseerde ruim drie miljoen bedrijven en baseert zich op het meest recente economische scenario van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) uit juni en de ontwikkeling van het bruto binnenlands product van Nederland.

Het OESO-scenario voorspelde volgens het onderzoeksbureau in de 12 maanden na de start van het vierde kwartaal van 2020 14.789 faillissementen, ruim 3300 faillissementen meer dan bij een eerste economische dip. De faillissementen zullen ook sneller toenemen door de matige groei van de economie volgend jaar die bij een tweede dip voorspeld wordt.

‘Een dip in Nederland kan erger zijn dan in de rest van de wereld, omdat wij afhankelijk zijn van de landen om ons heen’, legt Altares-onderzoeker Barry de Goeij uit. ‘Als het daar slecht gaat, dan gaat het bij ons ook slecht.’

CBS-cijfers

In 2019 gingen er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in totaal ruim 3200 bedrijven failliet, 2 procent meer dan in 2018.

Bron: Vastgoedmarkt

 

/door